Vsak investitor, ki se poda v gradnjo novega objekta, ve, da mora pred dejansko uporabo objekta pridobiti veliko dokumentacije. Ko se pojavi potreba po gradnji novega objekta, je treba izpeljati kar nekaj aktivnosti, da lahko uspešno izpeljemo načrtovano investicijo.
1. Pridobitev zemljišča
Če še nimamo ustreznega zemljišča, je seveda treba najprej pridobiti zemljišče. Pri tem je treba misliti predvsem na to, da bo, v skladu s prostorskimi akti, na tem zemljišču možno zgraditi načrtovan objekt. Torej, da je zemljišče zazidljivo in je načrtovana gradnja po prostorskem načrtu opredeljena za to območje. Za nadaljnje postopke je modro, da si že v tej fazi pridobimo lokacijsko informacijo, ki vsebuje pogoje in omejitve za izbrano gradbeno območje in geodetski posnetek, ki mora poleg podatkov o reliefu, vodah, stavbah in njihovih višinah, gradbenih inženirskih objektih, rabi zemljišč in rastlinstvu ter podatkov o zemljiških parcelah vsebovati tudi prikaz obstoječih infrastrukturnih vodov (nadzemnih in podzemnih – elektrika, vodovod, javna kanalizacija, cesta ...) ter hidrantov in drugih virov za gašenje.
2. Projektna naloga
Preden si izberemo načrtovalca objekta, je treba napisati svoje potrebe in pričakovanja. Torej je treba izdelati projektno nalogo, ki mora vsebovati predvsem, komu in čemu bo objekt namenjen, kakšne prostore potrebujemo, kako je možno do objekta dostopati in ali je treba urediti tudi okolje (parkirišča, zelene površine ...). Dodati je treba tudi naša pričakovanja ter želje (na primer način ogrevanja, tip gradnje-montažen ali klasičen) in druge morebitne podrobnosti.
3. Idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP)
Naslednji korak je izdelava idejne zasnove oz. skice predvidenega objekta, v kateri morajo biti upoštevane vse zahteve in pogoji, navedeni v lokacijski informaciji oziroma prostorskem načrtu občine in projektni nalogi. IZP je po gradbenem zakonu že prva faza izdelave projektne dokumentacije, zato je treba že v tej fazi izbrati projektanta, ki bo opravil to nalogo. Postopek izbire načrtovalca (projektanta) je lahko več stopenjski. Običajno investitor naroči le izdelavo IZP (lahko tudi v več variantah) in šele nato na podlagi izbrane variante poišče projektanta za izdelavo preostalih faz projekta: PGD oz. po novem zakonu DGD – projekt oz. dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja, PZI – projekt za izvedbo, ki vsebuje tudi podrobne popise del za razpis in nato za obračun izvedenih del ter PID – projekt izvedenih del, ki ga potrebujemo za pridobitev uporabnega dovoljenja. Tudi tukaj lahko postopke razdelimo v več faz, saj ti zaradi dolgih postopkov lahko trajajo dlje časa.
4. Projektni pogoji
Pred izdelavo projektne dokumentacije (DGD) je treba pridobiti projektne pogoje. Skupaj z izdelano idejno zasnovo in izpolnjeno vlogo za pridobitev projektnih pogojev je treba za posamezno področje javne infrastrukture (elektro, vodovod, komunala, toplovod, cesta, ARSO, Zavod za varstvo narave, Zavod za varstvo kulturne dediščine ...) pri mnenjedajalcih zaprositi za izdajo projektnih pogojev.
5. Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD)
Projektant izdela, po naročilu investitorja in po pridobljenih projektnih pogojih, projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Ob upoštevanju predpisov in pravil stroke določi (glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidenih vplivov in drugih značilnosti objekta z arhitekturnimi, gradbeno-tehničnimi, krajinsko-arhitekturnimi in drugimi rešitvami) lokacijske, funkcionalne, tehnične in oblikovne značilnosti objekta tako, da ta zagotavlja skladnost objekta s predpisi, ki urejajo bistvene in druge zahteve, skladnost objekta s prostorskimi akti in predpisi o urejanju prostora. Ta dokumentacija je podlaga za izdajo mnenj. Po pridobljenih mnenjih, ki so sestavni del DGD, investitor oz. njegov pooblaščenec vloži Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja, na upravno enoto, kjer leži zemljišče predvidene gradnje.
6. Pridobitev gradbenega dovoljenja
Dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD) je treba skupaj z mnenji in z Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložiti osebno ali v elektronski obliki (za imetnike digitalnih potrdil) na pristojno Upravno enoto, ki odmeri upravno takso, preveri, ali je plačan komunalni prispevek, ali ima investitor res pravico graditi na izbranem zemljišču (vključno z vsemi potrebnimi priključki – morebitne služnostne pravice), in predvsem preveri, ali so projektantske rešitve v resnici v skladu z veljavno gradbeno in prostorsko zakonodajo, ter ali projektna dokumentacija vsebuje vse potrebne dokumente. Upravna enota izda gradbeno dovoljenje v roku dveh mesecev, od popolne zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja. Gradnja se lahko začne šele po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja – torej 15 dni po njegovi vročitvi vsem udeležencem v postopku.
7. Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI)
Po pridobljenem gradbenem dovoljenju je treba pred začetkom gradnje objekta izdelati še projektno dokumentacijo za izvedbo del (PZI), ki vsebuje:
- načrt arhitekture z vsemi potrebnimi detajli,
- načrt gradbenih konstrukcij oziroma statika,
- načrt elektro in strojnih inštalacij,
- lahko tudi načrt notranje opreme in
- popis gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del (GOI del).
Šele v tej fazi izdelav projektne dokumentacije je možno izdelati projektantsko oceno vrednosti del, ki predstavlja povprečno vrednost podobnih del. Ta ocena služi le za izvedbo nadaljnjih postopkov (vrsta potrebne investicijske dokumentacije in izbira postopka pri izvedbi javnega naročila), dejansko vrednost za gradnjo objekta pa dobimo šele s ponudbo izvajalca.
8. Investicijska dokumentacija in izvedba javnega naročila
Vsi proračunski porabniki so dolžni pred izvedbo investicije zagotoviti potrebna sredstva. To pomeni, da je treba izdelati zahtevano investicijsko dokumentacijo, ki jo mora v primeru, da je investitor občina, potrditi občinski svet. Najmanj je treba izdelati Dokument identifikacije investicijskega projekta (DIIP), če je vrednost investicije večja kot 500.000 EUR, pa še investicijski program (IP). Za investicije, ki presegajo vrednost 2.500.000 EUR, je treba pred IP izdelati še predinvesticijsko zasnovo (PIZ). Podrobna vsebina in osnove za ovrednotenje in ocenjevanje investicij so določene v Uredbi o enotni metodologiji za pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije na področju javnih financ (Uradni list RS, št. 60/06, 54/10 in 27/16).
Pred samo izvedbo del je investitor dolžan izbrati še izvajalca del. Proračunski zavezanci morajo to opraviti v skladu z Zakonom o javnem naročanju (Uradni list RS, št. 91/15 in 14/18), kjer so določeni postopki in roki za izvedbo javnega naročanja. Če je naročilo za gradnje večje kot 40.000 EUR brez DDV, je treba naročilo objaviti na portalu javnih naročil, pri večjih naročilih (več kot 5.548.000 EUR brez DDV) pa še v Uradnem listu Evropske unije.
9. Gradnja objekta
Proračunski uporabniki morajo pred gradnjo objekta zagotoviti predvidena denarna sredstva v proračunu. Ko ima naročnik zagotovljena sredstva in izbranega izvajalca del, mora pred začetkom gradnje gradnjo na predpisanem obrazcu vsaj 8 dni prej prijaviti na Upravno enoto (UE), ki je gradbeno dovoljenje izdala ter na pristojno inšpekcijsko službo. Na UE je treba oddati tudi en izvod projektne dokumentacije za izvedbo del (PZI).
Pred začetkom del je treba naročiti še zakoličbo del, ki jo mora opraviti pooblaščen geodet, investitor pa si mora zagotoviti še strokovni nadzor nad izvedbo del in poskrbeti za varno delo in zdravje delavcev na gradbišču.
Naročnik je dolžan spremljati potek gradnje in po končani gradnji ter odpravi morebitnih napak, prevzeti objekt v uporabo ter z izvajalcem opraviti končni pregled objekta ter zagotoviti odpravo napak v garancijski dobi.
10. Uporabno dovoljenje
Da lahko naročnik začne res uporabljati objekt, pa si mora pridobiti še uporabno dovoljenje. Na UE, ki je izdala gradbeno dovoljenje, je treba oddati Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, ki ji je potrebno priložiti projekt izvedenih del (PID), izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da je objekt izveden v skladu z gradbenim dovoljenjem in z veljavnimi predpisi ter dokazilo o zanesljivosti objekta in drugo dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja, ki jo določajo morebitni posebni predpisi, ki jih je bilo treba upoštevati pri gradnji. Za večje in zahtevne objekte UE pred izdajo uporabnega dovoljenja izvede še tehnični pregled, ki ga izvedejo izvedenci za posamezno področje gradnje.
